【佰言堂】长沙第三轮调控半夜来袭：洗干净上床还是别睡了
520的凌晨，两张图片超越了爱表白的热度，掀翻了长沙地产圈的朋友圈和微信群。长沙市住建委《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（简称“长沙第三轮调控”）半夜来袭。在约会在啪啪啪的地产狗们估计悲收慛坏了！
洗干净上床，还是干脆别睡了？这是个问题。调侃地朋友圈记录了一下，加个签名叫：同志们，起床了，该去找工作了！调侃归调侃，第三轮调控落地，没点影响肯定是不可能的，你觉得呢？这520的时间带着刺的玫瑰，除了美丽还会有误伤吗？
【背景】 本轮调控，早已箭在弦上
在全国各重点城市第三轮、第四轮调控频繁而至的背景下，在此轮调控为稳定房价不达目的不罢休的宏观环境下，曾在4月底湖南省不动产商会举办的2017湖南房地产白皮书发布会无所畏惧地泼了一点冷水：长沙第三轮调控已经箭在弦上，不得不发。
昨天晚上，和某房企销售团队交流2017年长沙楼市的现状和未来，也特意标明了5月16日国家统计局发布的70个大中城市4月房地产市场数据，最最关键的是4月份长沙房价涨幅在70个大中城市当中勇居前列。这，显然意味着新的调控手段来否已然不存在侥幸的可能。
直至，24小时内，之于长沙的楼市调控三箭齐发。
一是5月19日住建部就住房租赁和销售管理条例意见稿公开征求意见。
二是5月19日媒体消息称长沙市陈文浩市长说长沙将加强土地供应与管理，将探索土地招拍挂熔断机制。
三是5月20日凌晨长沙市住建委发布强化限购新增限售的“长三调”。
【动机】稳定房价矢志不移，长沙房价涨幅却在抢跑
根据长沙克而瑞统计数据显示，从2017年第9周长沙商品住宅每周销售均价的8026元渐涨到第17周的9622元，再渐滑到第19周的8861元。
严格来说，前两轮调控之下长沙房价还是一个持续见涨的发展轨迹。
而在月度房价走势表现上，同样是长沙克而瑞数据显示，从2016年4月长沙内五区均价的6977元基本无震荡地上扬到2017年4月的9838元，期间虽然内六区的均价曲线在2017年2月和4月出现下滑，但都是在成交量大幅下跌背景下的情况出现，参考意义显然相对不大。
坦承一点说，从2016年10月开始，受调控政策的限价特别是限签影响，市场层面真实的房价数据越来越难以科学全面统计呈现。基于至今为止至少上百亿货量的相对高价房源被“限签”，业内的观点是“长沙内五区商品住宅均价现实上已经迈过了万元门槛（仅为记录一下业界小道消息而已，请勿上纲上线）。
与此同时，根据长沙克而瑞数据统计，从2017年1月份开始，长沙楼市商品住宅供应量便持续在低位徘徊，即使到传统小阳春的4月份，商品住宅供应仍然只有54.46万方，环比下跌3.88%，同比则是下跌了57.51%，而这和去年9月、10月的高峰数据相比，仅是1/3或1/4的量。
为什么会这样？一是因为调控的限价措施物理阻挡了一部分高价项目的按期入市供应；二是因为房企基于房价上涨预期的共鸣与后市土地难得的同感膨胀了“惜售”心理。
有人说，这就是“搏奕”，而我认为这应该叫“僵持”。即使市场上购房者们抢房成疯，一房难求，政策向左，房企向右的僵持仍然在预期之下西继续。所以一边厢量跌价涨，另一边厢仍是供应剧减。
【政策】三条规定两大内容 限购加码限售发力
此轮调控矢志不移的目标就是稳定房价，可以忍受量跌，又如何忍受价涨？于是不无悬念的长沙第三轮调控来了。长沙第三轮调控的内容很简洁，三条规定两大内容：
一是限购加码：
暂停对在限购区域内（内六区+星沙城区）已拥有2套及以上住房的长沙市户籍家庭出售商品住房。括号说含新建商品住房和二手住房，下同。
暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非长沙市籍家庭出售商品住房。
对在限购区域内无住房的非长沙市户籍家庭凭连续12个月社保或个税证明限购1套商品住房。
属于省市区引进人才和公务工作调动的非长沙市户籍家庭凭证限购1套商品住房。
二是限售发力：
在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。
【影响】5成需求被抑制，房价上涨动力被暂停
粗看还好，细读难免冷汗直冒。还能说温和吗？
我们不妨一直咬着牙逐文逐字来聊聊吧，想想后面怎么活。
1、正常购房群体结构状况：
我们大致按正常市场态势下，长沙购房群体的比例为基准：
外省客户（投资或工作变化自住）约10%；
省内非长沙市户籍（投资、教育、改善、刚需各占25%）总计约30%；
长沙市户籍刚需人群（职场新人+创业经商人员）约20%；
长沙市户籍刚改人群（已有1套）约10%；
长沙市户籍投资改善人群（已有2套及以上）约25%；其他人群约5%。
限外（省），上轮调控就挂了，干掉10%；
限省内，上轮说可以买1套，这回说有条件了，干掉20%；
限市内，上轮说不限，这回要狠限，也就是投资与舒适性改善人群基本靠边站，干掉25%。
累计来看，55%的客户没了。
2、至少五成准购房者要成看客
从购房群体结构分析来看，相比去年6月份长沙购房群体比例情况与成交情况，即至少55%的人群只能成为看客，靠边站吧！
需求量相应减少55%，以月均150万方、15000套的基准成交数据来说，也就是调控期内供应正常情况下，月成交量应在60-80万方，6000-8000套的区间。
按单个楼盘月均正常成交量在150套、全年销售10-15万方左右的数据核算，即还是可以保证30个左右楼盘开心的活着，30个左右的楼盘勉强的活着，其它的楼盘可能就会要比较郁闷了。
3、刚需求稳刚改受压豪宅不敢说话了
从产品供应结构分析来看，基于购房群体结构的变化：
刚需产品、新城板块相对压力较小，但竞争压力无疑将会变大，房价上涨空间将明显缩小；
刚改型及教育主导型项目，在限省内非本市籍主流客群的影响下，客户群体缩减至少50%，也就是现在蓄客2000，至少有1000没戏了。项目间竞争压力将明显加大，即价位在7500-12000元区间的这一类型产品，市场供应量最大，在此政策影响下，不排除有部分房企跳水情况出现。
舒适型改善或者说别墅豪宅项目，从政策面来看，显然不太乐观。因为这些产品的购房者大多有两套及以上。加上限贷因素，需求量可能剧减70%以上。说得不好听一点，除少数综合竞争力较强的项目，大部分的同学可以洗洗睡了。
4、二手房雪崩中介关店或成现实
二手房市场呢？调控说人群的限购同样约束于二手房市场，再加上还需要取得《不动产权证书》2年后才能交易，即一是限了需求二是限了供应。
在目前长沙一二手房价甚至已经倒挂的情况下，再加上如果只能买卖交房三年以上的2014年以前的老房子的话，市场限制力可想而知。
这可能就不是洗洗睡，而是需要长休个病假了。
（当然，这一调控之于二手房限售的内容存在较大模糊空间。在政策执行细则上，关键看是否限制现有未满2年的住房上市销售，还是只限制调控期间购买的新房）。
5、商办、公寓、专业市场去库存或将加快
东方不亮西方亮，住宅严格调控之下，要说点利好，在当下的全球经济环境和国内投资形势来看，社区商业、中小写字楼、专业市场商铺、商业性公寓产品、非限购区域住宅产品等或将受惠于城区住宅投资的挤出效应，去库存速度或将明显加快。
【研判】楼市倒春寒要来，市场稳定也应成主要考量
用一句话说，长沙楼市深度调控之下，购房人群总量将剧减五成以上，刚需产品竞争压力会有所增大，刚改型产品将出现客户难求局面，个别项目价格或将在3个月内出现松动，舒适改善型产品基本上可以停工一段时间了，这或许是较大的误伤。再是二手房市场雪崩，中介关店潮将现。真若如此，这样的市场状况可能比2014-2015的低潮期还要悲观。
将心比心的来说，每一轮调控总有误伤，才会一调就死，一救就疯。如果可以熬，那就熬！在执行细则上，根据全面的政策分析和市场研究，【佰言堂】真心认为“误伤”如果可以少一点就完美了。
一是省内籍1套不加码为好；二是本市籍2套及以上只限普通住宅比如单价13000元以下的产品；三是二手房限售只限未来不限政策前已购住房。
既保购买力可控，又保房价稳定，再保市场的持续稳定发展，而不是几乎拧死了某些产品销售机会的水龙头，而造成难以预计的少数跳水性行为导致整体市场受影响深远。 （文/ajong）
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